"Желание у нас есть, у нас возможностей не хватает"
В последнее время шумная и беспокойная городская атмосфера все больше заставляет людей задумываться о покупке дома на земле. Вот только кто-то спокойно приобретает, а кто-то так и продолжает мечтать о домике в "Простоквашино". Наблюдая за этой тенденцией, большинство банков стали активно разрабатывать программы кредитования загородной недвижимости. Но не всем и не на всю. Постараемся разобраться в особенностях такой банковской услуги и ее основными условиями.
После кризиса 2008 года ликвидность жилых домов значительно снизилась, и банки были категорически против кредитования такой недвижимости. Но постепенно финансовая ситуация в стране стабилизировалась. Увеличивается количество людей не только желающих приобрести дом в ипотеку, но и имеющих для этого возможность. Как следствие снижаются риски кредитования, и банки начинают развивать данное направление, предлагая гибкие программы и смягчая условия ипотеки.
Различия между «квартирной» и «загородной» ипотекой
Квартира, как и индивидуальный жилой дом, является объектом недвижимости. Так почему же банки кредитуют покупку квартиры с удовольствием, а ссуду для приобретения дома даже сегодня дают не всегда и не все? Оказывается, все достаточно просто. Условия всех банков таковы, что если кредитор теряет возможность выплачивать ссуду, то недвижимость переходит в собственность банка и в последствие будет выставлена на продажу. А так как ликвидность квартиры намного выше дома, соответственно, банк быстрее вернет себе выданную кредитору сумму.
Еще одним отличием дома от квартиры является наличие земли, на которой он построен. В большинстве случаев, покупая дом, покупатель еще и приобретает земельный участок, являющийся отдельным объектом недвижимости. Покупка земли регулируется своими законодательными актами, а сама процедура довольно длительна и имеет целый ряд сложностей.
Проблемой получения ипотеки под загородный дом являются и трудности, связанные с проведением его оценки: в данном случае анализируется не только стоимость самого строения, но и земельного участка. Во внимание принимаются: удаленность от города, направление, престижность места, наличие коммуникаций и подъездных путей, водоемов и инфраструктуры и многие-многие другие характеристики.
Трудность оценки состоит еще и в том, что каждый дом индивидуален, а потому «правильных» аналогов на такие объекты найти невозможно. В случае если оцениваемый объект расположен в коттеджном поселке, то установить его рыночную стоимость проще, чем домика в глуши.
Также не стоит забывать об обязательной страховке, а это удорожает и без того немалую стоимость приобретаемого загородного владения. Кстати говоря, отказ заемщика от страхования недвижимости может не являться препятствием к получению кредита. Но однозначно увеличит для банка риск сделки, а значит, повлечет за собой повышение процентной ставки по нему – она будет порядка от 14,5%-17%. Кроме страховки дома банк, скорее всего, потребует застраховать жизнь заемщика и потерю им трудоспособности. К этому необходимо быть готовым.
Дома, на которые дают ипотеку
Итак, по каким же критериям банки оценивают загородный дом? Во-первых, огромное значение имеют материалы, из которых построен дом. Ведь от них полностью зависит долговечность здания. Предпочтение отдается кирпичным и каменным домам с залитым фундаментом, а вот деревянные дома практически не вызывают у кредиторов доверия. Во-вторых, учитывается общее состояние дома: необходим ли ему капитальный ремонт или небольшие косметические доработки. И, в-третьих, наличие централизованных коммуникаций или хотя бы возможности подключения к ним. Если же воду, электричество и газ подвести к дому пока нельзя, то желательно наличие современной замены централизованного подключения.
Если выбранный вами дом будет соответствовать всем вышеперечисленным условиям, нет стопроцентной гарантии, что банк одобрит вам ипотечный кредит. Вполне возможно, что объект не вызовет сомнений, а вот ваша кандидатура как заемщика банк не устроит.
Кто может получить ипотеку
Главным требованием к кандидату на получение ипотеки под загородный дом является его платежеспособность. А поскольку сумма выдается немалая, то зарплата в данном случае должна соответствовать. Рассматривая возможность выдачи кредита, банки учитывают не только официальный доход, но и перспективы заемщика на его месте работы, а также репутацию самого работодателя.
Возраст тоже имеет значение. Специалисты отмечают, что больше всего кредитов баки одобряют людям в возрасте от 35 до 45 лет. Считается, что у человека уже появляется некая стабильность, он добивается определенных успехов в работе, проявляет себя как специалист, который даже в случае потери одного рабочего места сможет без проблем найти другое. Да и до пенсии еще далеко.
Если собственных доходов оказывается недостаточно, можно привлечь созаемщиков, чьи доходы также будут учитываться банком при принятии решения о выдаче кредита. Напомним, что супруги по закону становятся созаемщиками и совладельцами купленной недвижимости автоматически (если об ином не свидетельствует брачный договор). Созаемщиками могут выступать не только родственники и физические лица, но и любые другие граждане, а также организации (например, работодатель).
Обеспечение кредита
Ипотека под загородный дом невозможна без залога, к которому банк выдвигает главное условие: его оценочная стоимость должна быть чуть больше (процентов на 10-15) суммы получаемых кредитных средств. Очень часто ипотеку рассчитывают взять под залог того объекта, который с помощью нее приобретается. Однако банк может на это и не согласиться, если дом ему покажется низко ликвидным. В таких случаях заемщику можно заложить другую собственность - например, квартиру.
Такие разные условия
Стоимость индивидуального дома может достигать нескольких миллионов рублей или даже десятков. Сразу скажем, что ипотеку на покупку коттеджа, таунхауса или иного вида загородного дома вряд ли какой-нибудь банк выдаст без первоначального взноса. Размер первого вложения в разных банках существенно различается - в зависимости от политики самого банка и срока, на который берется кредит. Если же говорить о средних цифрах - изначально необходимо внести от 15 до 40 % стоимости объекта недвижимости.
Для небольших домиков в ряде банков в качестве первоначального взноса разрешается использовать материнский капитал, одним из целевых назначений которого как раз и является улучшение жилищных условий за счет приобретения недвижимости.
Условия ипотеки в каждом банке также сильно различаются: схема кредитования покупки загородного дома довольна гибкая. Ставки зависят (средняя – около 14,5%), в основном, от срока ипотеки и размера первоначального взноса. Наличие поручителей также может повлиять на величину процентов. Что касается сроков, на который выдают такие кредиты, он составляет 15-20 лет, но некоторые банки согласны «подождать» до 30 лет.
Таким образом, получить одобрение банка на покупку дома на земле в разы меньше, чем при покупке квартиры. Выбирая дом, старайтесь оценивать его состояние не только на момент покупки, а на весь срок кредита.Если вам нужна консультация, пожалуйста, обращайтесь по тел. 293-98-75 или оставьте заявку на сайте Ипотечного центра компании
ipoteka-krasnoyarsk.ru.
С уважением, ипотечный брокер «ГРАНТА-недвижимость», Зуева Анастасия