Выдержки из Налогового кодекса РФ (часть вторая): "Статья 220. Имущественные налоговые вычеты". При определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее 5 лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее 5 лет, но не превышающих 250 000 рублей.
в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нём иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов....
При уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим под пунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по доверенности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Положения настоящего подпункта не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.
Например:
Физическое лицо продало организации коттедж с земельным участком за 2 500 000 руб. Организация выплатила продавцу названную сумму без исчисления налога на доходы. По окончании налогооблагаемого периода организация в установленном порядке представила в налоговый орган сведения о произведенной выплате физическому лицу. Физическое лицо представило в налоговый орган декларацию, заявление о предоставлении имущественного налогового вычета, установленного пп.1 п.1 ст.220 части 2 Кодекса, и документы, подтверждающие, что проданный участок и коттедж находились в его собственности более 5 лет. В таком случае налоговым органом на всю сумму полученного дохода предоставляется имущественный налоговый вычет (т.е. подоходным налогом сумма, полученная от продажи коттеджа, не облагается).
Некоторые разъяснения
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Таким образом, при продаже квартиры, находящейся в равнодолевой собственности трех физических лиц (по 1/3 доле каждому) менее 5 лет, сумма имущественного налогового вычета распределяется пропорционально долям, т.е. по 1/3 доле от 1 000 000 рублей, и составляет 333 333 рубля на каждого собственника.
Физическим лицам, которые в течение одного налогового периода продали несколько квартир, находящихся в совместной или долевой собственности менее 5 лет, налоговый орган обязан предоставить имущественный налоговый вычет каждому в суммах, полученных ими в налоговом периоде от продажи квартир, но не более 1 000 000 руб. в целом по всем сделкам. Статьей 216 Кодекса установлено, что налоговым периодом по налогу на доходы физических лиц признается календарный год.
В перечень недвижимости, при продаже которой налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет, добавлены приватизированные жилые помещения. Также воспользоваться вычетом смогут физические лица - налогоплательщики, продавшие долю (доли) принадлежавшей недвижимости. Датой фактического получения дохода согласно п. 1 ст. 223 НК РФ считается день выплаты дохода или перечисления его на банковский счет налогоплательщика.
Налогоплательщик может вне зависимости от вида имущества уменьшить сумму доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, а вычет не использовать. В этом случае размер принимаемых в уменьшение расходов не ограничен.
Если гражданами заключен договор мены квартир (1 комнатная приватизированная +доплата 200 тыс.руб. обменивается на 2-х комнатную приватизированную квартиру), то гражданин, получивший 1 комн. квартиру + доплату, имеет доход в размере 200 тыс.руб. Для налоговой нет разницы менее миллиона или более. С этого дохода он должен уплатить 13% подоходного налога.
Юридическое значение имеет срок обладания недвижимостью именно на праве собственности, т.е. в него не входят периоды владения и пользования квартирами и земельными участками до их приватизации, периоды строительства жилых и садовых домов, дач.
Подача декларации для продавца имущества является обязательной независимо от того, предстоит доплата налога на основе такой декларации или нет. Обязанность по представлению налоговой декларации должна быть исполнена налогоплательщиком не позднее 30 апреля, а уплата (доплата) исчисленного исходя из неё налога произведена им не позднее 15 июля.
Стоит отметить, что:
все налоговые санкции, предусмотренные НК РФ, взыскиваются с налогоплательщиков только в судебном порядке по иску налоговых органов (пункт 7 статьи 114 НК РФ). Однако, до обращения в суд налоговый орган обязан предложить налогоплательщику добровольно уплатить соответствующую сумму налоговой санкции (пункт 1 статьи 104 НК РФ);
привлечение налогоплательщика к ответственности за совершение налогового правонарушения не освобождает его от обязанности уплатить причитающиеся суммы налога и пени (пункт 5 статьи 108 НК РФ).
Пеня за несвоевременную уплату налога начисляется за каждый день просрочки в размере, равном одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ от неуплаченной суммы налога. Общая сумма пеней не ограничена. (Статья 75 НК РФ).
Полезная информация для пенсионеров и не работающих лиц
Пенсионеры и не работающие лица могут получить имущественный налоговый вычет при продаже и покупке квартиры, дома, другого недвижимого имущества, указанного в статье 220 Налогового кодекса РФ; хотя взаимозачет Налоговым кодексом РФ и не предусмотрен, такие налогоплательщики могут воспользоваться сразу двумя вычетами – при продаже (если недвижимое имущество было в собственности менее 5 лет – в размере 1 млн. рублей; при продаже другого имущества – 250 000 рублей; а если в собственности 3 года и более – в размере полученного дохода) и при покупке (при условии, что ранее этим вычетом налогоплательщик не воспользовался); такой вариант применения сразу двух вычетов можно назвать «вычет при улучшении жилищных условий».
В результате этого размер НДФЛ, который налогоплательщик обязан уплатить с полученного дохода от продажи недвижимости можно минимизировать до нуля.
Для получения более подробной консультации Вы можете обратиться в Центр налогового консультирования при Управлении ФНС по Красноярскому краю (ул. Партизана Железняка, 46, тел. 263-92-42).